Mật độ xây dựng là gì, là khái niệm không chỉ dành cho các nhà quản lý, nhà hoạch định chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng về tài nguyên đất, Bộ xây dựng mà còn dành cho tất cả chúng ta. Khái niệm này cho chúng ta cái nhìn tổng quan về tỷ lệ đất đã xây dựng so với toàn bộ phần đất thống kê.
1. Mật độ xây dựng là gì
1.1. Khái niệm
Mật độ xây dựng là gì, khái niệm cho biết về tỷ lệ phần trăm giữa diện tích công trình nhà ở và công trình xây dựng nói chung so với diện tích toàn bộ khu đất dùng để thống kê.
Trong đó phần diện tích xây dựng công trình nhà ở được tính cả phần xây dựng trân mặt đất và phần hầm. Nhưng không bao gồm các công trình như: sân vườn, vườn cây, ao cá, bể bơi, bãi đỗ xe…Tựu chung là các công trình phụ trợ khác.
Phạm trù này được quy định cụ thể trong Thông tư 01/2021/TT – BXD. Và được ban hành cùng Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
Mật độ xây dựng là gì, khái niệm cho biết về tỷ lệ phần trăm giữa diện tích công trình nhà ở và công trình xây dựng nói chung so với diện tích toàn bộ khu đất dùng để thống kê
Quy định về mật độ xây dựng giúp các nhà hoạch định chiến lược có cái nhìn tổng quan về mật độ xây dựng. Qua đó có thể điều chỉnh sao cho phù hợp với cảnh quan hệ sinh thái toàn khu, môi trường và xây dựng chất lượng cuộc sống an toàn, lành mạnh bền vững.
1.2. Ý nghĩa
Hỗ trợ đắc lực cho việc nhìn nhận quy hoạch xây dựng tại khu vực đó đã hợp lý chưa. Sự mất cân bằng nếu có, sẽ được điều chỉnh phù hợp để điều chỉnh lại quy hoạch các dự án nhà ở đô thị kế tiếp.
Kiểm soát sự phát triển nóng nhà ở đô thị, các dự án nhà máy và công nghiệp. Kéo giãn mật độ này giúp hạn chế, giảm phát thải khí nhà kính.
Đề cao tầm quan trọng của yếu tố đảm bảo môi trường sống lành mạnh, bên vững cho con người tại khu vực đó. Thúc đẩy các biện pháp làm “xanh hóa” môi trường, cảnh quan đô thị. Bên cạnh việc tạo ra các không gian xanh và công trình công cộng.
Ở góc nhìn khác, mật độ xây dựng cao phản ánh sự hiệu quả trong việc sử dụng quỹ đất, nâng cao hiệu quả kinh tế. Góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua phí và lệ phí: thuế đất, thuế xây dựng, phí cầu đường,…
Mật độ xây dựng cao phản ánh sự hiệu quả trong việc sử dụng quỹ đất, nâng cao hiệu quả kinh tế
Mật độ xây dựng hợp lý góp phần tạo ra các khu đô thị dự án hài hoà giữa cuộc sống của con người với thiên nhiên, nâng cao chất lượng cuộc sống. Các công trình công cộng, dân sinh giúp phát triển các hoạt động giải trí, văn hoá xã hội, nâng cao đời sống tinh thần.
2. Mật độ xây dựng được tính như thế nào
Công thức tính mật độ xây dựng nằm trong Quy định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Xây dựng QCXDVN 01:2008/BXD. Tại quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, một công trình xây dựng được cấp phép phải nằm trong quy hoạch được phê duyệt, đảm bảo mật độ xây dựng nằm trong quy chuẩn:
Mật độ xây dựng = Diện tích mặt bằng của công trình/ Tổng diện tích khu đất thống kê* 100%
Trong đó diện tích mặt bằng là diện tích trên đất của công trình, có tính đến phần mái che và nhô ra, mà không tính đến diện tích các công trình phụ trợ (như hồ bơi, sân phơi, sân vườn, tiểu cảnh, vườn cây, hồ cá,…)
Mật độ xây dựng hợp lý góp phần tạo ra các khu đô thị dự án hài hoà giữa cuộc sống của con người với thiên nhiên
3. Phân loại mật độ xây dựng
Theo quy định hiện hành, mật độ xây dựng được chia thành các loại khác nhau dựa trên các phương diện mục đích sử dụng số liệu.
Một là: Theo cách cơ bản nhất, mật độ xây dựng gồm:
Mật độ xây dựng thuần: là mật độ xây dựng được tính theo cách tính mật độ xây dựng ở trên (tỷ lệ phần trăm giữa diện tích mặt bằng công trình so với diện tích toàn khu đất). Trong đó: thông số diện tích mặt bằng công trình không tính đến các diện tích làm sân vườn, hồ bơi, vườn cây, hồ cá, bãi đỗ xe,…
Mật độ xây dựng gộp: là mật độ xây dựng vẫn được tính theo cách tính mật độ xây dựng thông thường. Những thông số diện tích mặt bằng công trình có tính gộp cả diện tích của sân vườn, hồ bơi, vườn cây, hồ cá, bãi đỗ xe,…
Hai là: Dựa trên vị trí địa lý xây dựng của công trình
Mật độ xây dựng của công trình nhà đô thị
Mật độ xây dựng của công trình nhà chung cư
Mật độ xây dựng của công trình nhà biệt thự
Mật độ xây dựng của công trình nhà ở riêng lẻ
Bảng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về mật độ xây dựng
4. Quy định tiêu chuẩn về mật độ xây dựng là gì
Mật độ xây dựng mang ý nghĩa rất quan trọng trong việc quy hoạch các dự án, định hướng phát triển kinh tế, và an ninh, an toàn trong khu vực được hoạch định.
Chỉ số về mật độ xây dựng thuần và gộp tiêu chuẩn được Bộ xây dựng quy định cụ thể trong Thông tư 01/2021/TT-BXD, kèm văn bản hướng dẫn thực hiện. Chi tiết tại Điều 2 phần Quy chế. Đó là:
Mật độ xây dựng tối đa 100% đối với diện tích lô đất xây nhà nhỏ hơn hoặc bằng 90m2
Mật độ xây dựng tối đa 90% đối với diện tích lô đất xây nhà là 100m2
Mật độ xây dựng tối đa 70% đối với diện tích lô đất xây nhà là 200m2
Mật độ xây dựng tối đa 60% đối với diện tích lô đất xây nhà là 300m2
Mật độ xây dựng tối đa 50% đối với diện tích lô đất xây nhà là 500m2
Mật độ xây dựng tối đa 40% đối với diện tích lô đất xây nhà lớn hơn 1000m2
Công trình nhà xây bao gồm: nhà lô phố, nhà đô thị, nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà ở độc lập, nhà ở liền kề).
Ngoài mật độ xây dựng, thì bạn còn cần tham khảo quy định về hệ số sử dụng đất (không vượt quá 7 lần) , quy định về khoảng lùi trong trường hợp bạn xây nhà chung cư.
4.1. Quy định tiêu chuẩn về mật độ xây dựng thuần
Theo bảng tiêu chuẩn quy định dành cho đối tượng công trình nhà chung cư dựa trên tiêu chí Diện tích mảnh đất và chiều cao công trình từ móng trở lên (trên mặt đất), thì:
Mật độ xây dựng tối đa không vượt quá 75% với chiều cao nhỏ không vượt quá 16m và diện tích không vượt quá 3000m2.
Mật độ xây dựng tối đa không vượt quá 65% với chiều cao nhỏ không vượt quá 16m và diện tích không vượt quá 10.000m2.
Mật độ xây dựng tối đa không vượt quá 63% với chiều cao nhỏ không vượt quá 16m và diện tích không vượt quá 18.000m2.
Mật độ xây dựng tối đa không vượt quá 60% với chiều cao nhỏ không vượt quá 16m và diện tích không vượt quá 35.000m2.
Tương tự là các quy định cụ thể khác về mật độ xây dựng tương ứng với các chiều cao công trình đên 19m, 22m, 25m, 28m, 31m, 34m, 37m, 40m, 43m. 46m và trên 46m. Mời bạn tham khảo thêm bảng tỷ lệ tương ứng với chiều cao công trình của mình tại điểm 2.2.6 Khoản 2 Phần 2 Quy Chế nhé.
Riêng với “đại công trình” có chiều cao trên 46m, bạn còn cần tuân thủ hệ số sử dụng đất nhỏ hơn 13 lần nhé.
Các công trình công cộng như Nhà văn hoá, Trung tâm y tế phường xã, Trung tâm thể thao cấp xã, phường có mật độ xây dựng mới tối đa là 40%.
Các công trình liền kề trong tổng quan nằm chung trong 01 dự án thì cần tuân thủ thêm quy định về khoảng cách tối thiểu giữa các công trình đơn vị và khoảng lùi của từng công trình.
4.2. Quy định tiêu chuẩn về mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp không được vượt quá 60% đối với hạng mục xây dựng công trình riêng lẻ.
Mật độ xây dựng gộp không được vượt quá 25% đối với hạng mục xây dựng công trình dự án du lịch, nghỉ dưỡng.
Mật độ xây dựng gộp không được vượt quá 25% đối với hạng mục xây dựng công trình cây xanh cảnh quan đô thị.
Mật độ xây dựng gộp không được vượt quá 5% đối với hạng mục xây dựng công trình khuôn viên vui chơi.
Mật độ xây dựng là gì, là thông số quan trọng trong xây dựng, giúp các nhà hoạch định và quản lý ra các quyết định quy hoạch phát triển. Đồng thời giúp các nhà thầu, chủ công trình biết được giới hạn được phép xây dựng cho công trình của mình. Hy vọng bài viết đã giúp ích cho bạn rất nhiều trong việc giải đáp các thắc mắc về mật độ xây dựng. Chúc bạn nhiều thành công!
Công ty Cổ phần Bất động sản Golden Land
- Hotline: 0901.867.869
- Facebook: https://www.facebook.com/BatdongsanGoldenlands
- Instagram: https://www.instagram.com/bds_golden_land/
- Website: https://goldenlands.vn/